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Wenn Sie eine Baufinanzierung vornehmen möchten, stellen in die Banken zu diesem Zweck nicht nur Annuitätendarlehen zur Verfügung. Einige Kreditinstitute bieten noch weitere Alternativen an, zu denen beispielsweise das sogenannte Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung gehört, welches oftmals auch als endfälliges Darlehen bezeichnet wird. Unabhängig davon, ob Sie ein solches Darlehen mit oder ohne Eigenkapital aufnehmen möchten, möchten wir Ihnen im Folgenden erläutern, was diese Variante des Immobilienkredites auszeichnet.

Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung: Tilgung wird bis zur Fälligkeit des Darlehens verschoben

Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung

Foto: pixabay.de

Das Hauptmerkmal besteht beim Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung darin, dass Sie während der gesamten Darlehenslaufzeit ausschließlich Zinsen an den Kreditgeber zahlen. Die sonst übliche Tilgung, wie Sie beispielsweise beim Annuitätendarlehen in Form der monatlichen Kreditraten vorgenommen wird, wird beim endfälligen Darlehen bis zum Fälligkeitszeitpunkt verschoben. Dies bedeutet allerdings, dass Sie bei Ablauf des Festdarlehens mit Tilgungsersatzleistung die komplette Kreditsumme auf einen Schlag zurückzahlen müssen. Dies können Sie natürlich nur schaffen, wenn Sie zuvor bereits viele Jahre einen Teil Ihres frei verfügbaren Einkommens durch Nutzung eines bestimmten Spar- oder Versicherungsproduktes angespart haben. In erster Linie sind es die folgenden Finanzprodukte, die dem Tilgungsersatz dienen und später genutzt werden, um das endfällige Darlehen zu tilgen:

  • Kapital-Lebensversicherung
  • Klassische Rentenversicherung
  • Fondsgebundene Rentenversicherung
  • Fondssparplan
  • Banksparplan

Diese klassischen Spar- und Versicherungsverträge sollen bewirken, dass Sie im Idealfall durch die erzielbare Rendite mit der kompletten Tilgung des endfälligen Darlehens schneller sind, als wenn Sie sich für ein klassisches Annuitätendarlehen entscheiden würden. Genau dieser Aspekt kommt allerdings aktuell immer seltener zum Tragen, was vor allem daran liegt, dass die Gesamtrendite bei Kapitallebensversicherungen und privaten Rentenversicherungen in der Vergangenheit deutlich gesunken ist. Daher werden Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung zwar nach wie vor von einigen Banken angeboten, haben für Sie als Kreditnehmer allerdings deutlich an Attraktivität verloren.

Endfälliges Darlehen ohne Eigenkapital aufnehmen?

Grundsätzlich ist es wie beim Annuitätendarlehen möglich, dass Sie auch ein Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung ohne Eigenkapital aufnehmen können. Der Kredit als solcher erfordert ohnehin kein Eigenkapital, sondern es kommt lediglich darauf an, dass Sie sich darüber im Klaren sind, dass die gesamte Immobilienfinanzierung voraussichtlich unter dem fehlenden Eigenkapital leiden wird. So wird die Bank das endfällige Darlehen vom Zinssatz her natürlich bei fehlendem Eigenkapital zu deutlich ungünstigeren Konditionen vergeben, als wenn Sie Eigenkapital einbinden könnten. Somit unterscheidet sich das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung nicht von einem Annuitätendarlehen oder anderen Immobilienkrediten, denn auch dort ist der veranschlagte Zinssatz in großem Umfang von Ihrer Bonität und dem Vorhandensein einer bestimmten Eigenkapitalquote abhängig.

Daher raten wir Ihnen auch für den Fall, dass Sie ein Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung ohne Eigenkapital aufnehmen möchten, die Immobilienfinanzierung zumindest auf mehrere Kreditgeber und Darlehensvarianten aufzuteilen. Entscheiden Sie sich also nicht unbedingt ausschließlich für das endfällige Darlehen, sondern kombinieren Sie es mit einem Annuitätendarlehen, vielleicht einem Bauspardarlehen. Im Idealfall erhalten Sie von der KfW-Bank noch ein Förderdarlehen, welches in gewisser Weise für Ihre Hausbank sogar indirekt als Eigenkapital gewertet werden kann.