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Eigenkapital nicht ausreichend? Das können Sie tun

Immer häufiger lehnen Kreditinstitute den Antrag auf einen Immobilienkredit frühzeitig ab, falls kein ausreichendes Eigenkapital vorhanden ist. Eine zunehmende Anzahl von Banken führt grundsätzlich keine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital mehr durch, was auf eine in Kraft getretene EU-Richtlinie zurückzuführen ist. Aber auch unter der Voraussetzung, dass der Kreditsuchende einen gewissen Anteil an Eigenkapital vorweisen kann, werden Finanzierungswünsche immer häufiger abgelehnt, da die Eigenkapitalquote aus Sicht des Kreditgebers unzureichend ist. Was können Sie also tun, wenn Sie gerne ein Haus kaufen oder bauen möchten, Sie demzufolge eine Immobilienfinanzierung benötigen, Ihr vorhandenes Eigenkapital jedoch aus Sicht der Kreditgeber nicht ausreichend ist?

Möglichkeit 1: Bonität anderweitig erhöhen

darlehen ohne eigenkapital

Bild: pixabay.de

Das Eigenkapital ist zwar ein wichtiger, aber nicht der einzige Eckpfeiler, den Banken als Teil einer stabilen Baufinanzierung ansehen. Mit entscheidend ist zudem die Bonität des Kunden, die vor allem anhand der Schufa-Daten und des Einkommens festgemacht wird. Sollte das Eigenkapital demnach aus Sicht der Bank zu gering sein, könnte eine Möglichkeit darin bestehen, dass Sie Ihre Bonität an anderer Stelle zu erhöhen. Dies kann beispielsweise geschehen, indem Sie zusätzliche Sicherheiten anbieten oder Ihre monatlichen Ausgaben reduzieren.

Daraus wiederum würde eine positivere Einnahmen- und Ausgabenrechnung entstehen, sodass Ihr frei verfügbares Einkommen sich erhöht. Dies wiederum ist auch aus Sicht der Bank positiv, denn dann ist ein größerer Puffer zwischen diesem frei verfügbaren Einkommen und der angedachten Kreditrate vorhanden. Allerdings ist diese Maßnahme natürlich nicht ausreichend, falls auf der anderen Seite eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchgeführt werden soll. Dann würde nämlich auch das Erhöhen des frei verfügbaren Einkommens voraussichtlich nicht ausreichen, um die Genehmigung seitens der Bank zu erhalten.

Möglichkeit 2: Geringere Darlehenssumme wählen

Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sehen die meisten Banken vor allem deshalb äußerst kritisch, weil durch das Fehlen des Eigenkapitals der gewünschte Kreditbetrag häufig identisch mit dem Kaufpreis und somit dem Wert der Immobilie ist. Das durch die Grundschuld gesicherte Darlehen wird nämlich im Hinblick auf den Beleihungswert seitens der Bank sehr vorsichtig kalkuliert. In der Regel sind die erstrangigen Darlehen dadurch gekennzeichnet, dass die Besicherung mit einem Beleihungswert zwischen 60 und maximal 80 Prozent angesetzt wird. Beträgt der Kaufpreis des gewünschten Einfamilienhauses also beispielsweise 250.000 Euro, würde sich der angesetzte Beleihungswert auf durchschnittlich 150.000 bis 200.000 Euro belaufen. Möchten Sie an dieser Stelle einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital in Anspruch nehmen, müsste die Bank sich dazu bereit erklären, rund 50.000 bis 100.000 Euro als Blankodarlehen zu vergeben. Somit wäre das Kreditausfallrisiko für die meisten Kreditinstitute so hoch, dass nicht an die Vergabe eines Immobilienkredites zu denken ist.

Daraus resultierend könnte eine geeignete Maßnahme darin bestehen, dass Sie die Darlehenssumme reduzieren, indem Sie sich beispielsweise für ein anderes Haus entscheiden. Dies funktioniert natürlich nur unter der Voraussetzung, dass Sie zumindest etwas Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ließe sich vermutlich auch durch diese Maßnahme nicht realisieren. Falls Ihre Eigenkapitalquote aber beispielsweise bei einem ursprünglich angedachten Darlehensbetrag von 200.000 Euro bei zehn Prozent läge, würde sich die Quote automatisch auf zum Beispiel 15 Prozent erhöhen, falls Sie nur noch einen Immobilienkredit in Höhe von rund 140.000 Euro benötigen würden, da Sie sich für ein anderes Objekt entschieden haben.

Möglichkeit 3: Zusätzliche Eigenmittel beschaffen

Zwar wissen die meisten Verbraucher heutzutage, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital nur noch eine geringe Aussicht auf Erfolg hat. Auf der anderen Seite werden aber dennoch oftmals nicht sämtliche Mittel als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht, die theoretisch und auch praktisch zur Verfügung stehen könnten. Dazu sollten Sie wissen, dass vorwiegend die folgenden Vermögen und Sachwerte als Eigenkapital fungieren können:

  • Bargeldbestände
  • Geldguthaben auf Bankkonten, beispielsweise auf einem Festgeldkonto
    Wertpapierbestände (Wertpapiere im Depot)
  • Kapitallebensversicherung mit Rückkaufswert
  • Sachwerte, beispielsweise Edelmetalle, Kunstgemälde, hochwertige Spirituosen
  • Grundstücke / Immobilien

Neben diesen Sachwerten kann unter Umständen bei einem neu zu errichtenden Haus auch die Eigenleistung am Bau als Eigenkapital gewertet werden. Hier verfahren die Banken allerdings sehr unterschiedlich, sodass es sinnvoll ist, dass Sie sich bezüglich dieses Punktes mit dem potentiellen Kreditgeber zunächst einig werden.

Möglichkeit 4: Kredit bei einer anderen Bank oder Privatperson aufnehmen

Privates Darlehen als Eigenkapital

Foto: pixabay.de

Eine in den vergangenen Jahren beliebte Möglichkeit, das Eigenkapital für die Baufinanzierung zu erhöhen, ist die externe Kreditaufnahme bei einer anderen Bank. Aber auch das Leihen benötigter Summen von Privatperson erfreut sich einer wachsenden Beliebtheit. Für den Kreditgeber, der Ihnen die Baufinanzierung anbietet, stellt anderweitig beschafftes Kapital nämlich kein Fremdkapital dar, sondern ist als Eigenkapital zu werden, da die Bank in diesem Fall kein Ausfallrisiko trägt. Allerdings müssen natürlich die für den anderweitig aufgenommenen Kredit zu zahlenden Kreditraten in der Einnahmen- und Ausgabenrechnung berücksichtigt werden. Wenn Sie also beispielsweise ein Haus im Gegenwert von 150.000 Euro kaufen möchten, bisher 20.000 Euro Eigenkapital besitzen und diese Quote gerne erhöhen möchten, können Sie natürlich beispielsweise auf einer Crowdfunding-Plattform ein Projekt einstellen, um so weitere 10.000 Euro an Kapital einzusammeln.

Natürlich müssen Sie diesen Kredit ebenfalls zurückzahlen, aber das Kapital können Sie auf der anderen Seite als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden. Aufgrund der Tatsache, dass heutzutage auch Ratenkredite schon zu äußerst günstigen Zinssätzen vergeben werden, muss dieses Eigenkapital nicht einmal besonders teuer sein. Empfehlenswert ist diese Methode zwar nur unter bestimmten Voraussetzungen, denn im engeren Sinne handelt es sich natürlich bei dem zusätzlich aufgenommenen Kredit nicht um Eigenkapital, sondern aus Ihrer Sicht um Fremdkapital. Dennoch ist es sicherlich die bessere Option, bei einer anderen Bank einen Kredit aufnehmen oder sich von Privatpersonen über spezielle Portale Geld zu leihen, als die Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder nur mit einer sehr geringen Eigenkapitalquote anzugehen.