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Bauzinsen ohne Eigenkapital – Kunden zahlen deutlich höheren Zins

Spätestens seit der neuen EU-Richtlinie, die Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu beachten haben, legen Kreditinstitute mehr Wert auf vorhandenes Eigenkapital. Dies betrifft sämtliche Immobiliendarlehen, angefangen von Annuitätendarlehen über Tilgungsdarlehen bis hin zum Festdarlehen. Wir möchten Sie darüber informieren, was Sie bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital beachten sollten und vor allem, wie sich die Bauzinsen ohne Eigenkapital darstellen.

Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung immer wichtiger

Bauzinsen ohne EigenkapitalUnbestritten nimmt das Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung heutzutage einen sehr hohen Stellenwert ein. Manche Banken sind bereits dazu übergegangen, Kunden ohne Eigenkapital keine Darlehenszusage mehr zu erteilen. Andere Kreditinstitute gehen zwar nicht ganz so drastisch vor, fordern aber zumindest ausreichende Sicherheiten, die bei einer Vollfinanzierung zwischen 80 und 100 Prozent des aktuellen Immobilienwertes betragen sollten. Die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich wenig empfehlenswert, was vor allem an der geringeren Stabilität der Finanzierung liegt, aber vor allem an der größeren finanziellen Belastung.

Zinssatz bei Vollfinanzierung relativ hoch

Trotz allgemein sehr niedriger Bauzinsen trifft dies keinesfalls auf alle Immobilienkredite zu, denn hier spielt wiederum die vorhandene Eigenkapitalquote eine große Rolle. So ist der Zinssatz bei einer Vollfinanzierung beispielsweise selbst in der aktuellen Niedrigzinsphase teilweise auf einem Niveau zwischen drei und vier Prozent. Darüber hinaus kommt es natürlich noch auf weitere Faktoren an, wie zum Beispiel Einkommensverhältnisse des Kunden oder der Anteil an Sicherheiten, der für den Immobilienkredit gestellt werden kann. Allerdings sollten Sie sich darauf einstellen, dass die Bauzinsen ohne Eigenkapital im Durchschnitt zwischen zwei bis drei Prozent höher liegen werden, als wenn Sie beispielsweise eine Eigenkapitalquote von 25 Prozent mit in die Immobilienfinanzierung einbringen können.

Bauzinsen ohne Eigenkapital möglichst verhindern

Bevor Sie eine Immobilienfinanzierung durchführen, sollten Sie aus den zuvor genannten Gründen möglichst nicht komplett ohne Eigenkapital in die Finanzierung starten. So dienen beispielsweise folgende Vermögenswerte als potenzielles Eigenkapital:

  • Sparguthaben
  • Wertpapiere im Depot
  • Edelmetalle als Münzen oder Barren
  • Bausparguthaben
  • Lebensversicherung (Rückkaufswert)

Es muss sich keineswegs immer um sofort abrufbare Kontoguthaben handeln, die als Eigenkapital bewertet werden. Möchten Sie beispielsweise den Bau einer Immobilie finanzieren, gelten nach wie vor auch mögliche Eigenleistungen, durch die Sie Kosten einsparen können, durchaus als Eigenkapital. Aber auch Wertpapiere oder sonstige Vermögenswerte, die Sie in absehbarer Zeit liquidieren können, zählen genauso zum Eigenkapital wie Guthaben aus einem Bausparvertrag, bei dem Sie vielleicht sogar das Bauspardarlehen mit in die Finanzierung einbinden können. Wenn Sie gerne wissen möchten, welches Eigenkapital Ihnen grundsätzlich zur Verfügung steht, bietet sich auch die Nutzung eines Eigenkapitalrechners an.

Was macht die Mehrbelastung der Zinsen tatsächlich aus?

Um Ihnen einmal zu verdeutlichen, wie hoch die Mehrbelastung an Zinsen ist, falls Sie eine Vollfinanzierung vornehmen und somit seitens der Bank Bauzinsen ohne Eigenkapital veranschlagt werden, möchten wir Ihnen im Folgenden zwei Beispiele vorstellen. Im ersten Beispiel wird eine Finanzierung mit 25 Prozent Eigenkapital vorgenommen, während die zweite Variante eine Vollfinanzierung darstellt.

Beispiel 1: Finanzierung mit 25 Prozent Eigenkapital

Kaufpreis: 250.000 Euro
Darlehenssumme: 187.500 Euro
Zinssatz: 1,3%
Tilgung: 2,0%
Zinsbelastung 1. Jahr: 2.437,50 Euro
Rate im Monat: 515,62 Euro

Beispiel 2: Vollfinanzierung

Kaufpreis: 250.000 Euro
Darlehenssumme: 250.000 Euro
Zinssatz: 3,2%
Tilgung: 2,0%
Zinsbelastung 1. Jahr: 8.000 Euro
Rate im Monat: 1.083,33 Euro

Abgesehen von der deutlich höheren Belastung durch die Bauzinsen ohne Eigenkapital könnten Sie im 1. Beispiel bei der Finanzierung mit Eigenkapital eigentlich sogar noch eine deutlich höhere Tilgung wählen und hätten damit Ihr Zinsänderungsrisiko in der Zukunft reduziert. Auf jeden Fall zeigt sich, dass die Bauzinsen ohne Eigenkapital im Rahmen der Immobilienfinanzierung für eine deutlich höhere Belastung sorgen, als wenn Sie beispielsweise 15, 20 oder mehr Prozent Eigenkapital einbinden können.