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Das Eigenheim ist in den vergangenen Jahren für immer mehr Bundesbürger in greifbare Nähe gerückt, was vor allem auf die niedrigen Hypothekenzinsen zurückzuführen ist. Immer häufiger entscheiden sich Kreditsuchende sogar für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch wenn es sich dabei definitiv nicht um die beste Lösung handelt. Wir möchten Sie aus dem Grund umfassend darüber informieren, welche Vor- und Nachteile der Kauf und die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital haben können und worauf Sie prinzipiell im Zusammenhang mit einer derartigen Hausfinanzierung ohne Eigenkapital achten sollten.

Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren: Welche Gründe gibt es?

hauskauf ohne eigenkapital

Bild: pixabay.de

Vielleicht ist Ihnen bereits bekannt, dass eine optimale Immobilienfinanzierung stets das Einbinden von Eigenkapital beinhaltet. Warum dies so ist, darauf gehen wir im Folgenden noch etwas näher ein. Insbesondere auf dieser Grundlage stellt sich die Frage, warum viele Häuslebauer und Käufer einer Immobilie dennoch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anstreben und anschließend durchführen. In der folgenden Übersicht möchten wir einige Gründe nennen, warum die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital keine Seltenheit darstellt:

  • Kurzfristig das Traumhaus gefunden, daher spontane Finanzierung notwendig
  • Wertpapierguthaben vorhanden, aber nur mit Verlusten liquidierbar
  • Eigenkapital dient als Rücklage und soll nicht in die Finanzierung fließen
  • Kreditnehmer hatte bisher noch keine Zeit, Eigenkapital anzusparen

Diese Gründe und noch weitere Situationen führen in der Praxis häufiger dazu, dass ein Hauskauf ohne Eigenkapital durchgeführt werden soll.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: kaum Vorteile vorhanden

Eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen: Dies ist zwar grundsätzlich möglich, jedoch gibt es kaum Vorteile, wenn Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchführen. Im Grunde existiert sogar nur ein Aspekt, den man – mit Einschränkungen – als Vorteil werten kann. Er besteht darin, dass Sie vorhandenes Kapital weiterhin als Rücklagen für Notfälle nutzen können, falls Sie dieses nicht in die Immobilienfinanzierung einbinden. Bezogen auf die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist dies allerdings kein echter Vorteil, sodass die Nachteile definitiv überwiegen, wenn Sie ein Haus kaufen, ohne Eigenkapital in die Finanzierung einbinden zu können.


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Hauskredit ohne Eigenkapital: Vollfinanzierung wird notwendig

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bild: pixabay.de

Sollten Sie – aus welchen Gründen auch immer – eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchführen, so wird eine sogenannte Vollfinanzierung notwendig. Diese Finanzierungsvariante beinhaltet, dass Ihr Gesamtfinanzierungsbedarf identisch mit dem Hypothekendarlehen bzw. der Baufinanzierung ist, die Sie in Anspruch nehmen möchten. Eine solche Vollfinanzierung hat aus Sicht der Bank allerdings den gravierenden Nachteil, dass das Risiko der Kreditvergabe steigt. Daher passiert es nicht selten, dass Kreditinstitute den Antrag auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ablehnen, da ihnen das Risiko zu hoch erscheint. Dies gilt insbesondere, seitdem die neue EU-Wohnungskreditrichtlinie im März 2016 in Deutschland umgesetzt wurde. Diese Richtlinie hält Kreditinstitute nämlich dazu an, deutlich stärker als bisher auf die persönliche Bonität des Kunden zu achten und dabei einen Schwerpunkt auf vorhandenes Eigenkapital zu legen.

Welche Nachteile beinhaltet die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Die deutlich geringere Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditentscheidung ist nur ein Nachteil, mit dem Sie bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital rechnen müssen. Darüber hinaus sind es vor allem die folgenden negativen Aspekte, die Sie ebenfalls im Blick haben sollten:

  • Hypothekendarlehen wird deutlich teurer als mit Eigenkapital
  • Stabilität der gesamten Finanzierung verringert sich
  • Monatliche Kreditrate führt eventuell zur finanziellen Überlastung

Auf die zuvor aufgelisteten Nachteile, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital definitiv nach sich zieht, möchten wir im Folgenden etwas näher eingehen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: fast immer teurer als mit Eigenkapital

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Bild: pixabay.de

Der Grund dafür, dass eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital nahezu immer teurer ist, als wenn Sie eigenes Geld in die Finanzierung einbinden können, besteht in dem bereits angesprochenen höheren Risiko seitens der Bank. Vor allem aufgrund dieser Tatsache zahlen Sie einen meistens deutlich höheren Hypothekenzins, wenn Sie kein Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen haben. Die Zinsunterschiede sind zum Teil gewaltig, sodass Sie mit Sicherheit nicht an die aktuell günstigsten Kreditzinsen gelangen, die sich im Bereich zwischen 0,8 und 1,2 Prozent bewegen. Stattdessen veranschlagen nicht wenige Kreditgeber Bauzinsen zwischen 2,5 und 4,5 Prozent, falls Sie eine Vollfinanzierung vornehmen möchten.

Welche finanziellen Konsequenzen es haben kann, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vornehmen, soll der folgende Vergleich zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital verdeutlichen (Tilgungsverrechnung nicht berücksichtigt):

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

  • Gesamtkosten der Immobilie (inkl. Nebenkosten): 200.000 Euro
  • Eigenkapital: –
  • Fremdfinanzierung: 200.000 Euro
  • Bauzins: 3,8%
  • Laufzeit: 10 Jahre
  • Tilgungssatz: 2%
  • Kreditrate pro Monat: 966,66 Euro
Gesamtaufwand in 10 Jahren (Tilgung + Zinsen): 116.000 Euro

Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital

  • Gesamtkosten der Immobilie (inkl. Nebenkosten): 200.000 Euro
  • Eigenkapital: 50.000 Euro
  • Fremdfinanzierung: 150.000 Euro
  • Bauzinsen: 1,35%
  • Laufzeit: 10 Jahre
  • Tilgungssatz: 2%
  • Kreditrate pro Monat: 428,75 Euro
Gesamtaufwand in 10 Jahren (Tilgung + Zinsen): 50.250 Euro

Wie Sie an dieser Gegenüberstellung erkennen, ist der Gesamtaufwand innerhalb der ersten zehn Jahre bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital erheblich höher, als wenn Sie beispielsweise 25 Prozent Eigenkapital mit einbinden, nämlich mehr als doppelt so hoch. Zum einen führt natürlich der höhere Fremdfinanzierungsbedarf zu insgesamt höheren Kosten, aber auch der wesentlich ungünstigere Bauzins trägt dazu bei, dass der Gesamtaufwand deutlich höher als mit Eigenkapital ist.

Berechnen Sie die Kosten anhand Ihrer konkreten Gegebenheit selbst:

Zum Finanzierungsrechner

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Stabilität gefährdet?

Ein weiterer negativer Aspekt, der den Sie vor dem Hauskauf ohne Eigenkapital berücksichtigen sollten, ist eine eventuelle Gefährdung der Stabilität Ihrer Finanzierung. Diese kann daraus resultieren, dass Sie einen höheren Fremdfinanzierungsbedarf als mit Eigenkapital haben und demzufolge auch eine deutlich höhere monatliche Kreditrate zahlen müssen. Zudem ist es in vielen Fällen so, dass Sie eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital durchführen müssen, weil Sie eben kein angespartes Guthaben zur Verfügung haben. Sollten dann einmal unvorhergesehene Ausgaben anstehen, wird dadurch eventuell die gesamte Finanzierung gefährdet, weil Sie die monatlichen Kreditraten nicht mehr tragen können. Insofern hat die Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht nur den Nachteil, dass Sie erheblich höhere Kosten tragen müssen, sondern es kann statistisch betrachtet schneller dazu kommen, dass Sie im schlimmsten Fall in die Überschuldung geraten.

Eigenleistungen am Bau können als Eigenkapital gewertet werden

Immobilie ohne eigenkapital

Bild: pixabay.de

Falls Sie ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder auch eine Eigentumswohnung kaufen möchten, besteht das mögliche Eigenkapital stets entweder aus Bargeld, Kontoguthaben oder in Sachwerte investiertes Vermögen. In diesem Fall haben Sie kein Eigenkapital, falls Sie nicht über diese Guthaben oder Werte verfügen. Etwas anders und gleichzeitig positiver stellt sich die Situation dar, falls Sie ein neues Haus bauen lassen möchten. Sind Sie nämlich handwerklich etwas geschickt und haben die Möglichkeit, einige Arbeiten am oder im Haus selbst zu verrichten, wird diese sogenannte Eigenleistung in der Praxis als Eigenkapital gewertet. Sie können in diesem Fall also selbst dann eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital durchführen, falls Sie keine Guthaben oder sonstigen Vermögen besitzen. Diese Information ist sicherlich nicht allen Bauherren bekannt, sodass Sie im Idealfall durch Eigenleistungen sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital vermeiden können.

Häuslebauer haben oftmals noch ein Informationsdefizit

In Umfragen und Studien, die sich mit dem Wissen der Bürger zum Thema Finanzen beschäftigen, kommt immer wieder zum Vorschein, dass es gerade bei diesem Themengebiet oftmals noch erhebliche Informationsdefizite gilt. Dies trifft unter anderem auf die Baufinanzierung zu, die ohnehin eine relativ komplexe Finanzierungsvariante darstellt. Daher wissen zahlreiche Kreditsuchende auch nicht um die Bedeutung des Eigenkapitals, obwohl diese gravierend ist. Allerdings haben Sie heutzutage diverse Möglichkeiten, wie Sie sich zum Thema Immobilienfinanzierung und zu zahlreichen anderen Finanzierungsthemen umfangreich und teilweise kostenlos informieren können. Mögliche Hilfsmittel und Informationsquellen sind zum Beispiel:

  • Ratgeber-Software zum Thema Baufinanzierung
  • Videokurse und Online-Tutorials
  • Nutzen von Vergleichsportalen zum Finden der besten Angebote
  • Bücher und Online-Ratgeber zum Thema Immobilienfinanzierung

Diese Informationsquellen können einen wichtigen Teil dazu beitragen, dass Sie bereits vorab bestens zum Thema Immobilienkauf und Baufinanzierung informiert sind. So lassen sich Fehler vermeiden und Sie werden sicherlich um die Bedeutung des Eigenkapitals wissen, bevor Sie eine Immobilienfinanzierung in Angriff nehmen. Selbst dann, wenn der jeweilige Ratgeber oder Kurs mit Kosten im zwei- oder dreistelligen Bereich aufwartet, kann sich diese Investition später mehr als amortisieren. Durch das Vermeiden von Fehlern, gerade im Zusammenhang mit dem Eigenkapital, haben Sie nämlich ein enormes Einsparpotenzial im vier- bis fünfstelligen Bereich.

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Fazit: Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht zu empfehlen!

Den vorangegangenen Ausführungen konnten Sie sicherlich entnehmen, dass eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zwar grundsätzlich möglich, die Finanzierung aufgrund der zahlreichen Nachteile allerdings nicht zu empfehlen ist. Sie haben zunächst einmal eine deutlich geringere Auswahl an Kreditangeboten, wenn Sie sich für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden. Dies liegt daran, dass immer mehr Kreditinstitute einzubringendes Eigenkapital als Voraussetzung für die Kreditvergabe ansehen.

Darüber hinaus tragen Sie deutlich höhere Kosten, denn die Banken veranschlagen bei einer Vollfinanzierung oftmals Zinssätze, die zwei Prozent oder mehr über den günstigsten Hypothekenzinsen liegen. Nicht zuletzt kann das fehlende Eigenkapital sogar Ihre Finanzierung gefährden, insbesondere dann, falls Sie keine anderweitigen Rücklagen für Notfälle mehr besitzen. Auf dieser Basis ist die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital im Grunde nur dann akzeptabel, falls Sie ein relativ hohes monatlich frei verfügbares Einkommen haben und dieses zudem als relativ sicher gelten kann, wie es zum Beispiel bei Beamten der Fall ist.